Immobilien im Nachlass: Leerstand, Haftung und Verkehrssicherung

Verantwortung vom ersten Tag an: Was Nachlasspfleger und Betreuer wissen müssen

Die Bestellung als Nachlasspfleger oder rechtlicher Betreuer bringt weitreichende Pflichten mit sich – besonders dann, wenn zum Nachlass oder zum Vermögen des Betreuten eine Immobilie gehört. Ob Einfamilienhaus in Ludwigsburg, Eigentumswohnung in Stuttgart oder Renditeobjekt in Kornwestheim: Vom ersten Tag der Bestellung bis zur abgeschlossenen Veräußerung tragen Sie die volle rechtliche und wirtschaftliche Verantwortung für das Objekt. Dabei geht es nicht nur um den späteren Verkauf, sondern vor allem um die ordnungsgemäße Verwaltung im Zwischenzeitraum – einem Zeitraum, der Monate, mitunter auch länger dauern kann.

Dieser Beitrag gibt Ihnen einen praxisnahen Überblick über die zentralen Pflichten bei der Verwaltung von Nachlass- und Betreuungsimmobilien: von der ersten Bestandsaufnahme über Verkehrssicherung, Kostentragung und energetische Anforderungen bis hin zu Verkehrswertgutachten, gerichtlicher Genehmigung und einem dokumentierten Verkaufsprozess.

Unmittelbare Pflichten nach der Bestellung

Bestandsaufnahme und Schlüsselsicherung

Sobald Ihre Bestellung wirksam ist, sollten Sie sich umgehend einen vollständigen Überblick über den Immobilienbestand verschaffen. Dazu gehören:

• Lage, Zustand und Nutzung des Objekts (bewohnt, vermietet oder leerstehend)
• Vorhandensein und Sicherung sämtlicher Schlüssel
• Grundbuchauszug und vorhandene Unterlagen (Baupläne, Energieausweis, laufende Verträge)
• Bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse mit Miethöhe und Laufzeit
• Eingetragene Grundschulden, Hypotheken oder sonstige Belastungen

Diese Bestandsaufnahme ist nicht nur für Ihre eigene Orientierung notwendig, sondern bildet auch die Grundlage für die Berichterstattung gegenüber dem Nachlassgericht bzw. dem Betreuungsgericht. Dokumentieren Sie alle Schritte schriftlich, mit Datum und ggf. mit Fotos.

Versicherungsschutz prüfen und sicherstellen

Ein häufig unterschätzter Punkt: Der Versicherungsschutz für die Immobilie muss unmittelbar nach der Bestellung überprüft werden. Besteht eine Wohngebäudeversicherung? Ist sie noch aktiv und ausreichend? Gerade bei Leerstand – und der ist in Nachlass- und Betreuungsfällen die Regel – enthalten viele Policen besondere Obliegenheiten: regelmäßige Begehungen, Mindesttemperaturen im Winter, Leerstandsmeldung an den Versicherer. Kommen Sie diesen Pflichten nicht nach, riskieren Sie im Schadensfall den vollständigen Verlust des Versicherungsschutzes – und damit Ihre persönliche Haftung.

Falls kein ausreichender Versicherungsschutz besteht, ist unverzüglich Abhilfe zu schaffen. Die Kosten dafür sind aus dem Nachlass- bzw. Betreuungsvermögen zu bestreiten.

Verkehrssicherungspflicht: Eine oft unterschätzte Haftungsgefahr

Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet denjenigen, der ein Grundstück oder Gebäude unter seiner tatsächlichen Kontrolle hat, dafür zu sorgen, dass keine Gefahren für Dritte entstehen. Als Nachlasspfleger oder Betreuer treten Sie in diese Pflicht ein – und zwar unabhängig davon, ob die Immobilie bewohnt ist oder leersteht. Ein Sturz auf dem nicht gestreuten Gehweg, ein herabfallendes Dachziegel oder ein zugänglicher Kellerschacht können zu erheblichen Schadensersatzforderungen führen.

Was konkret zu beachten ist

• Außenbereich: Schneeräumung und Streupflicht im Winter, Sicherung von Gehwegen und Einfahrten, Rückschnitt überhängender Äste, Entfernung sturzgefährdeter Elemente wie loser Dachziegel oder morscher Zäune
• Gebäude selbst: Sicherung zugänglicher Bereiche, Kontrolle von Dach und Fassade auf sichtbare Schäden, Überprüfung der Heizungsanlage auf Frostschutz, Sicherung von Kellereingängen und Lichtschächten
• Bei Leerstand besonders relevant: Das Gebäude muss zuverlässig gegen unbefugten Zutritt gesichert sein. Offene Fenster, defekte Schlösser oder frei zugängliche Keller begründen im Schadensfall ein erhebliches Haftungsrisiko.

Regelmäßige Begehungen als Dokumentationsnachweis

Empfehlenswert sind regelmäßige, dokumentierte Begehungen des Objekts – bei Leerstand mindestens einmal monatlich, in der Winterperiode häufiger. Halten Sie Datum, Beobachtungen und getroffene Maßnahmen schriftlich fest. Diese Dokumentation ist Ihr wichtigster Schutz im Haftungsfall und zugleich ein belastbarer Nachweis gegenüber dem Gericht, dass Sie Ihren Verwaltungspflichten ordnungsgemäß nachgekommen sind.

Laufende Kosten und Bewirtschaftung: Was aus dem Vermögen zu bestreiten ist

Nebenkosten, Steuern und laufende Abgaben

Eine Immobilie verursacht auch dann Kosten, wenn sie leersteht. Als verwaltende Person sind Sie verpflichtet, die laufenden Verbindlichkeiten aus dem Nachlass- bzw. Betreuungsvermögen zu bedienen:

• Grundsteuer – seit der Grundsteuerreform 2025 auf Basis neuer Berechnungsgrundlagen (in Baden-Württemberg nach dem Bodenwertmodell)
• Wohngebäudeversicherung, ggf. Elementarschadenversicherung
• Heizungskosten (Frostschutz bei Leerstand), Strom, Wasser und Abwasser
• Hausgeld bei Wohnungseigentum (WEG-Verwaltung und Instandhaltungsrücklage)
• Kosten für Pflege und Sicherung der Außenanlagen

Wichtig: Rückstände bei der Grundsteuer oder beim Hausgeld können zur Zwangsvollstreckung führen. Behalten Sie alle Zahlungstermine im Blick und prüfen Sie frühzeitig, ob ausreichend liquide Mittel im Nachlass oder im Vermögen des Betreuten vorhanden sind, um die laufenden Kosten bis zum Abschluss des Verfahrens zu decken.

Grundsteuerreform 2025 – Bescheide kritisch prüfen

Seit dem 1. Januar 2025 gilt bundesweit die neue Grundsteuer auf Basis reformierter Berechnungsgrundlagen. Baden-Württemberg hat sich für das Bodenwertmodell entschieden: Maßgeblich sind allein der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche – der Gebäudezustand bleibt außen vor. Die neue Grundsteuer kann gegenüber der bisherigen Belastung erheblich abweichen – nach oben wie nach unten. Prüfen Sie als verwaltende Person, ob der aktuelle Grundsteuerbescheid inhaltlich korrekt ist und ob ggf. fristgerecht Einspruch eingelegt wurde. Im Zweifelsfall empfiehlt sich Rücksprache mit einem Steuerberater.

GEG und energetische Pflichten: Was verwaltende Personen kennen müssen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – in der öffentlichen Diskussion oft als „Heizungsgesetz" bezeichnet – enthält Pflichten, die auch für Immobilien im Nachlass oder unter Betreuung relevant sein können:

• Pflicht zur Vorlage eines gültigen Energieausweises beim Verkauf oder bei Neuvermietung
• Prüfpflichten bei Heizungsanlagen (Heizungscheck, hydraulischer Abgleich bei bestimmten Anlagengrößen)
• Für ältere Gebäude: mögliche Austauschpflichten für ineffiziente Heizkessel, abhängig von Alter und Heizungstyp

Als Nachlasspfleger oder Betreuer sind Sie nicht persönlich für Investitionen verantwortlich, die über die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehen. Größere Maßnahmen – etwa der Austausch einer Heizungsanlage – können jedoch betreuungsgerichtliche Genehmigungspflichten auslösen. Dokumentieren Sie Ihre Entscheidungsgrundlage sorgfältig und sprechen Sie im Zweifelsfall frühzeitig mit dem zuständigen Gericht, bevor Sie Aufträge vergeben.

Der Verkehrswert: Unverzichtbare Entscheidungs- und Nachweisgrundlage

Ob Veräußerung, Verpachtung oder Beibehaltung im Bestand – eine belastbare Verkehrswertermittlung ist in nahezu jeder Konstellation unverzichtbar. Sie erfüllt gleich mehrere zentrale Funktionen:

• Nachweis gegenüber dem Gericht: Das Betreuungs- bzw. Nachlassgericht fordert bei genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäften regelmäßig den Nachweis, dass der geplante Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht. Ohne diesen Nachweis wird die Genehmigung häufig nicht erteilt.
• Haftungsschutz für Sie persönlich: Ein zu niedrig angesetzter Verkaufspreis ohne gutachterliche Grundlage kann zur persönlichen Haftung führen. Ein qualifiziertes Gutachten dokumentiert, dass Sie sorgfältig und im Interesse des Nachlasses bzw. des Betreuten gehandelt haben.
• Nachvollziehbare Verhandlungsgrundlage: Der ermittelte Verkehrswert ist Ausgangspunkt für einen marktgerechten Verkaufsprozess mit transparenter Preisfindung – auch für Interessenten und Notare.

Immozeit erstellt fundierte Marktpreisanalysen und Wertermittlungen für Immobilien in der gesamten Region Stuttgart und im Landkreis Ludwigsburg – methodisch solide und als Nachweis gegenüber Gerichten und Kaufinteressenten geeignet. Zur kostenlosen Immobilienbewertung.

Betreuungsgerichtliche Genehmigung: Abläufe kennen, Fristen einhalten

Der Verkauf einer Immobilie aus dem Betreuungsvermögen oder einem verwalteten Nachlass bedarf in aller Regel der Genehmigung durch das zuständige Gericht. Diese Genehmigung muss vor dem notariellen Vertragsabschluss vorliegen – ein nachträglicher Antrag ist rechtlich problematisch und kann die gesamte Transaktion gefährden oder rückabwicklungspflichtig machen.

Für den Genehmigungsantrag werden in der Regel benötigt:

• Ein Kaufvertragsentwurf des beurkundenden Notars
• Eine nachvollziehbare Wertermittlung oder ein Sachverständigengutachten
• Eine Begründung, warum der Verkauf dem Wohl des Betreuten bzw. dem Nachlass dient
• Je nach Gericht: ergänzende Unterlagen zur Immobilie, zum Käufer und zur geplanten Verwendung des Erlöses

Planen Sie ausreichend Vorlaufzeit ein: Die Bearbeitungsdauer variiert je nach Auslastung des Gerichts und kann mehrere Wochen betragen. Ein erfahrener Makler, der mit diesen Abläufen vertraut ist, kann die erforderlichen Unterlagen so strukturiert aufbereiten, dass Rückfragen und vermeidbare Verzögerungen minimiert werden.

Diskreter, dokumentierter Verkauf: So schützen Sie Nachlass und sich selbst

Ein Immobilienverkauf in sensiblen rechtlichen Konstellationen stellt besondere Anforderungen an den gesamten Vermarktungsprozess. Diskrete Ansprache, strukturierte Interessentenauswahl und lückenlose Dokumentation sind keine Optionen, sondern Pflichtbestandteile eines ordnungsgemäßen Verfahrens – und Schutzmaßnahmen für Sie persönlich.

Praktische Empfehlungen für einen rechtssicheren Prozess:

• Geordnete Interessentenauswahl: Besichtigungen strukturiert durchführen, Finanzierungsbestätigungen vor verbindlichen Verhandlungen anfordern, alle Interessenten und Gesprächsverläufe dokumentieren
• Preisgestaltung auf Wertermittlungsbasis: Nicht ohne sachlichen Grund vom ermittelten Verkehrswert abweichen; jede Preisanpassung schriftlich begründen
• Vollständige notarielle Abwicklung: Kaufvertragsentwurf vor Einreichung beim Gericht sorgfältig prüfen und ggf. ergänzen lassen
• Geordnete Verfahrensakte: Sämtliche Korrespondenz, Gutachten, Angebote, Besichtigungsprotokolle und Gerichtsdokumente vollständig und chronologisch ablegen

Immozeit: Verlässlicher Partner für Nachlasspfleger und Betreuer in der Region Stuttgart

Immozeit unterstützt Nachlasspfleger, Nachlassverwalter und rechtliche Betreuer in der gesamten Region Stuttgart und im Landkreis Ludwigsburg – von der ersten Wertermittlung bis zum beurkundeten Kaufvertrag. Als inhabergeführtes Maklerbüro mit mehr als 14 Jahren Erfahrung und über 500 vermittelten Immobilien kennen wir die besonderen Anforderungen, die solche Mandate mit sich bringen: Diskretion, Zuverlässigkeit, sorgfältige Dokumentation und ein belastbarer Bewertungsansatz.

Unsere Leistungen für Nachlasspfleger und Betreuer im Überblick:

• Qualifizierte Wertermittlung als Entscheidungs- und Nachweisgrundlage gegenüber Gericht und Interessenten
• Diskrete Vermarktung aus einer Hand – ohne unnötige Öffentlichkeit
• Strukturierte Interessentenauswahl mit Bonitätsprüfung
• Unterstützung bei der Unterlagenaufbereitung für den Genehmigungsantrag
• Koordination mit Notar, Gericht und weiteren am Verfahren beteiligten Personen

Wir sind tätig in Kornwestheim, Ludwigsburg, Stuttgart, Waiblingen, Fellbach, Bietigheim-Bissingen, Asperg, Marbach am Neckar, Remseck am Neckar, Ditzingen, Gerlingen, Leonberg, Sachsenheim, Vaihingen an der Enz und der gesamten Region.

Einen Überblick über unsere Lösungen für unterschiedliche Situationen finden Sie auf unserer Zielgruppen-Seite. Für ein vertrauliches Erstgespräch ohne Verpflichtung: Jetzt Beratungstermin vereinbaren.