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Wenn ein Mensch stirbt und mehrere Personen erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Alle Erben werden gemeinsam Eigentümer des gesamten Nachlasses – also auch der Immobilie. Das klingt zunächst unkompliziert, führt in der Praxis aber häufig zu erheblichen Konflikten: Der eine Erbe möchte das Haus verkaufen, der andere darin wohnen bleiben, ein dritter will vermieten. Ohne Einigkeit ist keine Entscheidung möglich – denn das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich Einstimmigkeit vor.
Besonders in der Region Stuttgart und im Landkreis Ludwigsburg ist dieses Thema hochaktuell: Immobilien aus den 1960er- bis 1980er-Jahren werden vererbt, oft mit emotionalem Wert für die Familie – aber auch mit erheblichem Wertsteigerungspotenzial. Was tun, wenn die Miterben sich nicht einigen können?
In der Beratungspraxis begegnen uns regelmäßig diese Situationen:
Wenn sich die Erbengemeinschaft über Monate oder Jahre nicht einigen kann, droht die Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann beim zuständigen Amtsgericht beantragen, dass die Immobilie zwangsversteigert wird – als letztes Mittel zur Auflösung der Gemeinschaft.
Das Problem: Bei einer Versteigerung erzielen Immobilien in der Regel deutlich unter dem Marktwert. Erlöse von 60 bis 80 Prozent des Verkehrswerts sind keine Seltenheit. Für alle Beteiligten bedeutet das: weniger Geld, mehr Stress – und ein oft dauerhaft zerrüttetes Familienverhältnis.
Unser Rat: Suchen Sie frühzeitig das Gespräch und ziehen Sie bei Bedarf einen neutralen Vermittler hinzu. Ein erfahrener Immobilienmakler kann hier oft den Knoten lösen – nicht als Anwalt, aber als sachlicher Partner mit fundierten Marktkenntnissen.
Der häufigste und in der Regel sinnvollste Weg ist der einvernehmliche Verkauf. Alle Miterben stimmen dem Verkauf zu, beauftragen gemeinsam einen Makler und erhalten nach Abzug von Kosten und Verbindlichkeiten ihren jeweiligen Erbanteil ausgezahlt.
Voraussetzung: Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag beim Notar gemeinsam unterschreiben oder sich notariell vertreten lassen. Lebt ein Miterbe im Ausland oder ist er nicht handlungsfähig, braucht es eine notariell beglaubigte Vollmacht oder in bestimmten Fällen eine gerichtliche Genehmigung.
Ein Miterbe möchte die Immobilie behalten? Dann kann er die übrigen Miterben auszahlen. Dafür muss er zunächst den aktuellen Verkehrswert der Immobilie kennen – und ausreichend Eigenkapital oder eine Finanzierung aufbringen.
Wichtig: Die Bewertung muss marktgerecht und für alle Beteiligten nachvollziehbar sein. Eine zu niedrige Bewertung bevorzugt den übernehmenden Erben, eine zu hohe schadet ihm. Ein neutrales Wertgutachten von Immozeit schafft hier Transparenz und Vertrauen – und kann Streit vermeiden, bevor er entsteht.
Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus oder ein Objekt, das sich baurechtlich aufteilen lässt, kann eine Realteilung in einzelne Eigentumswohnungen sinnvoll sein. Jeder Erbe erhält dann eine selbstständige Einheit. Das ist allerdings baulich und rechtlich aufwändig und lohnt sich nicht für jedes Objekt. Wir beraten Sie, welcher Weg in Ihrer konkreten Situation der richtige ist.
Bevor überhaupt über Verkauf, Übernahme oder Vermietung diskutiert werden kann, braucht die Erbengemeinschaft eine verlässliche Wertermittlung. Nur wer weiß, was die Immobilie wirklich wert ist, kann fundiert entscheiden – und Streit über Zahlen vermeiden, die keiner belegen kann.
Im Erbfall ist die Immobilienbewertung zudem aus steuerlichen Gründen relevant: Das Finanzamt setzt den Grundbesitzwert für die Erbschaftsteuer nach einem standardisierten Verfahren fest, das den tatsächlichen Marktwert oft über- oder unterschätzt. Wer einen nachgewiesenen niedrigeren Verkehrswert vorlegen kann, hat unter Umständen die Möglichkeit, die festgesetzte Steuerlast anzufechten.
Wir bieten Eigentümern und Erbengemeinschaften in der Region Stuttgart und im Landkreis Ludwigsburg eine kostenlose Immobilienbewertung an – professionell, marktgerecht und unverbindlich.
Je nach Immobilientyp kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz:
Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz sieht persönliche Freibeträge vor, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren. Kinder erben deutlich begünstigt, weiter entfernte Verwandte wie Geschwister, Nichten oder Neffen deutlich weniger. Wer die Freibeträge überschreitet, zahlt Erbschaftsteuer auf den übersteigenden Betrag – gestaffelt nach Steuerklassen.
Wichtig zu wissen: Das selbstgenutzte Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei vererbt werden – wenn der Erbe es für mindestens zehn Jahre selbst zu Wohnzwecken nutzt. Diese Begünstigung greift jedoch nicht, wenn die Erbengemeinschaft das Haus verkaufen möchte oder wenn mehrere Erben vorhanden sind, die das Objekt nicht alle selbst bewohnen können.
Wir empfehlen in jedem Fall, einen Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht hinzuzuziehen. Immozeit begleitet Sie auf der Immobilienseite – für die steuerliche und rechtliche Beratung vermitteln wir gerne kompetente Partner in der Region Stuttgart und Ludwigsburg.
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie gilt ein wichtiger Grundsatz: Die Haltefrist des Erblassers wird auf den Erben übertragen. Hat der Verstorbene die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, ist der Verkauf für den Erben in der Regel steuerfrei – unabhängig davon, wie lange der Erbe selbst bereits Eigentümer war. Das ist ein bedeutender Vorteil, den viele Erben zunächst nicht kennen.
Wurde die Immobilie hingegen erst kurz vor dem Erbfall angeschafft, kann beim Verkauf Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Auch hier lohnt der Blick zum Steuerberater, bevor ein Kaufvertrag unterzeichnet wird.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat die Diskussion rund um ältere Bestandsimmobilien spürbar verändert. Viele Nachlassimmobilien aus den 1960er bis 1980er Jahren verfügen über Öl- oder Gasheizungen, die perspektivisch ersetzt werden müssen oder bei Käufern zumindest kritisch hinterfragt werden.
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie sind Käufer heute deutlich sensibler für den energetischen Zustand als noch vor wenigen Jahren. Ein veralteter Energieausweis, fehlende Dämmung oder eine alte Heizungsanlage können den erzielbaren Preis drücken oder die Vermarktungszeit verlängern. Wir beraten Sie konkret, ob eine energetische Aufwertung vor dem Verkauf sinnvoll ist oder ob ein marktgerechter Preis mit transparenter Kommunikation des Ist-Zustands die bessere Strategie darstellt.
Seit dem 1. Januar 2025 gilt bundesweit die reformierte Grundsteuer auf Basis neuer Grundsteuerwerte. Baden-Württemberg hat dabei ein eigenes Modell gewählt – das Bodenwertmodell – das sich deutlich von anderen Bundesländern unterscheidet. In vielen Kommunen der Region Stuttgart und im Landkreis Ludwigsburg haben sich die Grundsteuerbelastungen verändert. Das sollte bei der Entscheidung zwischen Halten und Verkaufen in die Gesamtkalkulation einfließen – insbesondere wenn die Erbengemeinschaft die Immobilie längerfristig halten möchte.
Nach dem Zinsanstieg der Jahre 2022 bis 2024 hat sich der Immobilienmarkt in der Region Stuttgart und im Landkreis Ludwigsburg stabilisiert. Die Nachfrage nach gut gelegenen Immobilien in Kornwestheim, Ludwigsburg, Stuttgart, Bietigheim-Bissingen, Asperg, Remseck und Marbach am Neckar ist weiterhin solide – allerdings bei gestiegenen Qualitätsanforderungen auf Käuferseite.
Wer eine Nachlassimmobilie verkaufen möchte, sollte den aktuellen Markt realistisch einschätzen: Ein professioneller Makler kennt die tatsächlichen Marktpreise – nicht die Angebotspreise auf Immobilienportalen, sondern die tatsächlich erzielten Kaufpreise. Das ist der entscheidende Unterschied für eine fundierte Verkaufsentscheidung.
Erbengemeinschaften brauchen keine Immobilienmakler, die nur Objekte vermarkten. Sie brauchen einen Partner, der versteht, wie viel Emotionen, Familiengeschichte und finanzieller Druck in einem solchen Prozess stecken – und der alle Beteiligten sachlich durch den Ablauf führt.
Immozeit begleitet Erbengemeinschaften in der Region Stuttgart und im Landkreis Ludwigsburg von der ersten Orientierung bis zum erfolgreichen Notartermin:
Als inhabergeführter Makler mit Sitz in Kornwestheim kennen wir die Mikrolage in Ludwigsburg, Stuttgart, Waiblingen, Fellbach, Bietigheim-Bissingen, Sachsenheim und dem gesamten Landkreis Ludwigsburg aus jahrelanger Praxis – keine Bewertung von der Stange, sondern echtes lokales Know-how.
Stimmt ein Miterbe dem Verkauf dauerhaft nicht zu, hat jeder andere Miterbe das Recht, eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht zu beantragen. Das ist das letzte Mittel – und für alle Beteiligten die schlechteste Lösung, weil dabei regelmäßig deutlich unter Marktwert erlöst wird. In vielen Fällen führt allein die realistische Aussicht auf eine Versteigerung dazu, dass der blockierende Miterbe einlenkt und sich auf eine einvernehmliche Lösung einlässt.
Das hängt von Zustand, Lage und aktuellem Marktumfeld ab. In gefragten Lagen wie Ludwigsburg oder Kornwestheim lassen sich auch sanierungsbedürftige Objekte gut verkaufen – wenn der Preis realistisch ist und der Zustand transparent kommuniziert wird. Wir beraten Sie, welche Investitionen vor dem Verkauf sinnvoll sind und welche nicht.
Theoretisch ja – aber die Verwaltung einer vermieteten Immobilie innerhalb einer Erbengemeinschaft ist komplex. Alle Miterben haften gemeinsam, alle müssen über Instandhaltungsmaßnahmen beschließen, und die Mieteinnahmen müssen aufgeteilt werden. Das funktioniert gut, wenn alle Beteiligten harmonisch agieren und langfristig zusammenhalten wollen. In der Praxis überwiegen die Vorteile des Verkaufs für die meisten Erbengemeinschaften jedoch deutlich.
Von der ersten Beratung bis zum Notartermin vergehen je nach Ausgangslage zwischen drei und sechs Monaten – abhängig davon, wie schnell die Erbengemeinschaft einig wird, ob der Erbschein bereits vorliegt und wie die aktuelle Nachfragesituation in der jeweiligen Lage ist. Mit professioneller Begleitung lässt sich dieser Prozess deutlich straffen.
Sie haben eine Nachlassimmobilie geerbt oder stehen mitten in einer ungelösten Erbengemeinschaft? Dann ist jetzt der richtige Moment, sich professionelle Unterstützung zu holen – bevor sich der Konflikt verhärtet, wertvolle Zeit vergeht oder eine Teilungsversteigerung droht.
Wir bieten Ihnen:
Erfahren Sie mehr darüber, wie wir Erbengemeinschaften konkret unterstützen. Oder lernen Sie Immozeit als Ihren regionalen Immobilienpartner kennen – persönlich, diskret und mit echter Erfahrung in der Region.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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