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Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das Haus, die Wohnung oder das Mehrfamilienhaus gehört dann allen Erben gemeinsam – und zwar zu ideellen Anteilen, nicht als klar abgegrenzte Flächen. Das klingt zunächst harmlos, führt in der Praxis jedoch häufig zu Reibungen: Jeder Miterbe hat Mitspracherecht, und wichtige Entscheidungen – etwa Verkauf, Vermietung oder Sanierung – erfordern in der Regel Einstimmigkeit oder zumindest eine qualifizierte Mehrheit. Selbst wenn sich ein Erbe auszahlen lassen möchte, braucht er die Kooperation der anderen.
Gerade in der Region Stuttgart und im Landkreis Ludwigsburg, wo Immobilienwerte über viele Jahre stark gestiegen sind, geht es bei Erbschaften schnell um erhebliche Vermögenswerte. Umso wichtiger ist es, frühzeitig einen kühlen Kopf zu bewahren und strukturiert vorzugehen – bevor aus familiären Meinungsverschiedenheiten juristischer Streit wird.
Bevor eine Erbengemeinschaft irgendeinen Beschluss fassen kann, braucht sie eine solide Grundlage: den aktuellen Marktwert der Immobilie. Ohne belastbare Zahlen ist jede Diskussion über Kaufpreisangebote, Auszahlungsbeträge oder eine eventuelle Teilungsversteigerung Stochern im Nebel.
Gerade beim Elternhaus oder der Familienimmobilie spielen Emotionen eine große Rolle. Der eine Erbe verbindet das Haus mit Kindheitserinnerungen und will es auf keinen Fall verkaufen; der andere sieht nüchtern den Substanzwert und möchte seinen Anteil ausgezahlt bekommen. Hier hilft nur der unabhängige Blick eines erfahrenen Immobilienprofis, der den Verkehrswert sachlich und nachvollziehbar ermittelt – nicht nach Bauchgefühl, sondern auf Basis aktueller Vergleichsdaten, Lage, Zustand und Ausstattung.
Immozeit bietet eine kostenlose, unverbindliche Immobilienbewertung an – speziell für Eigentümer und Erbengemeinschaften in der Region Stuttgart und Ludwigsburg. So bekommen alle Beteiligten eine neutrale Ausgangsbasis für ihre Entscheidung.
Der Immobilienmarkt in der Metropolregion Stuttgart hat sich nach den Zinsanpassungen der vergangenen Jahre schrittweise stabilisiert. In gefragten Lagen wie Ludwigsburg, Kornwestheim, Bietigheim-Bissingen, Fellbach oder Remseck ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiterhin solide, während das Angebot vergleichsweise gering bleibt. Gut aufgestellte Immobilien erzielen bei professioneller Vermarktung nach wie vor attraktive Preise – vorausgesetzt, Zustand und Energieeffizienz stimmen.
Wichtig: Seit Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) rücken Heizungsanlage und Energiebilanz stärker in den Fokus von Käufern und Finanzierern. Ältere Objekte ohne Sanierungsfahrplan können preislich unter Druck geraten. Erbengemeinschaften, die überlegen, ob sie erst sanieren oder direkt verkaufen sollen, sollten diese Frage unbedingt mit einem Fachmann besprechen – der Aufwand einer Sanierung rechnet sich nicht immer im erzielten Mehrerlös.
Grundsätzlich gibt es drei Hauptwege, wie eine Erbengemeinschaft eine geerbte Immobilie handhaben kann. Welcher Weg der richtige ist, hängt vom Objekt, den Erbquoten und vor allem der Einigkeit unter den Erben ab.
Der häufigste und in der Regel beste Weg: Alle Erben einigen sich auf einen Verkauf, beauftragen gemeinsam einen Makler und teilen den erzielten Erlös nach ihren jeweiligen Erbquoten auf. Dieser Weg ist rechtlich unkompliziert, schnell und erzielt bei professioneller Vermarktung den höchsten Preis.
Möchte einer der Erben die Immobilie behalten – etwa weil er selbst darin wohnt oder weil er den Familiensitz erhalten möchte –, kann er die übrigen Erben auszahlen. Dazu muss er deren Anteile zum aktuellen Verkehrswert übernehmen und in der Regel eine entsprechende Finanzierung aufstellen. Gerade bei den aktuellen Zinsen und hohen Immobilienwerten in der Region Stuttgart ist das 2026 keine Kleinigkeit: Die Finanzierbarkeit muss im Vorfeld sorgfältig geprüft werden.
Bei einem Mehrfamilienhaus oder einem größeren Grundstück ist unter Umständen eine Realteilung möglich: Die Immobilie wird in rechtlich selbstständige Einheiten aufgeteilt – etwa in Eigentumswohnungen per Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz –, und jeder Erbe erhält seinen Teil zu Alleineigentum. Dieser Weg ist aufwendig, kann sich aber lohnen, wenn alle Parteien die Immobilie langfristig halten wollen.
Wenn sich Erben trotz aller Bemühungen nicht einigen können, bleibt als letztes rechtliches Mittel die sogenannte Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann beim zuständigen Amtsgericht die Versteigerung der gemeinsamen Immobilie beantragen – auch gegen den Willen der anderen Miterben.
Das Ergebnis ist fast immer ernüchternd: Bieter bei Versteigerungen kalkulieren mit erheblichen Risikoabschlägen, sodass der erzielte Erlös deutlich unter dem am freien Markt erzielbaren Preis liegt. Hinzu kommen nicht unerhebliche Verfahrenskosten, die den Nettoerlös weiter mindern. Und schließlich: der emotionale Schaden und die mögliche dauerhafte Beschädigung von Familienbeziehungen, die sich durch ein solches Verfahren ergeben können.
Unsere klare Empfehlung: Tun Sie alles, um eine Teilungsversteigerung zu vermeiden. Eine professionelle Begleitung durch einen erfahrenen Makler kann oft zwischen den Parteien vermitteln und einen außergerichtlichen Konsens herbeiführen – bevor es zum kostspieligen gerichtlichen Verfahren kommt. Wie Immozeit Erbengemeinschaften in der Region Stuttgart und Ludwigsburg konkret unterstützt, erfahren Sie auf unserer Zielgruppenseite.
Das Thema Steuern ist bei Erbschaften vielschichtig und sollte immer mit einem Steuerberater besprochen werden. Dennoch gibt es einige Grundprinzipien, die jeder Erbe kennen sollte – denn steuerliche Fehlentscheidungen lassen sich im Nachhinein nur schwer korrigieren.
Jeder Erbe hat einen individuellen Freibetrag, der sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser richtet. Kinder profitieren von einem deutlich höheren Freibetrag als entferntere Verwandte oder nicht verwandte Erben. Wird dieser Freibetrag überschritten, fällt Erbschaftsteuer nach dem Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) an – bemessen am Verkehrswert der Immobilie. Eine professionelle Bewertung ist daher auch steuerlich relevant: Sie dokumentiert den Wert zum Erbfall-Zeitpunkt und kann im Einzelfall gegenüber dem Finanzamt argumentativ genutzt werden. Das Finanzamt arbeitet mit eigenen Bewertungsverfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG), die nicht immer zum gleichen Ergebnis führen wie ein unabhängiges Gutachten.
Wer eine geerbte Immobilie innerhalb der steuerlichen Haltefrist verkauft und diese nicht selbst genutzt hat, kann einkommensteuerlich relevante Veräußerungsgewinne erzielen – Stichwort Spekulationssteuer nach dem Einkommensteuergesetz (EStG). Ein entscheidender Vorteil für Erben: Die Haltedauer des Erblassers wird auf die des Erben angerechnet. Hat der Erblasser das Objekt beispielsweise bereits vor mehr als zehn Jahren angeschafft, ist der Weiterverkauf durch die Erben in aller Regel steuerfrei. Auch eine Eigennutzung in einem bestimmten Zeitraum unmittelbar vor dem Verkauf kann steuerbefreiend wirken. Klären Sie diesen Punkt frühzeitig mit Ihrem Steuerberater – bevor Sie konkrete Verkaufsgespräche führen.
Zwei gesetzliche Neuerungen sind für Erbengemeinschaften in den Jahren 2025 und 2026 besonders praxisrelevant und sollten bei jeder Entscheidung über die Nachlassimmobilie berücksichtigt werden:
Beide Aspekte sollten in die Entscheidung einfließen, ob die Immobilie gehalten, vermietet oder verkauft wird. Wer hier voreilig handelt – oder zu lange wartet –, riskiert, unnötige Kosten zu produzieren oder steuerliche und energetische Chancen zu verpassen.
Erbengemeinschaften sind keine gewöhnliche Verkaufssituation. Unterschiedliche Interessen, emotionale Bindungen, rechtliche Fragen und familiärer Druck treffen aufeinander – oft zum ersten Mal in einer solchen Intensität. Ein erfahrener Immobilienmakler übernimmt in dieser Konstellation mehrere Rollen gleichzeitig:
Mit mehr als 14 Jahren Erfahrung und über 500 vermittelten Immobilien in der Region ist Immozeit ein verlässlicher Partner für Erbengemeinschaften in Kornwestheim, Ludwigsburg, Stuttgart, Waiblingen, Asperg, Marbach am Neckar, Sachsenheim, Ditzingen, Leonberg und dem gesamten Landkreis Ludwigsburg.
Eine geerbte Immobilie ist für eine Erbengemeinschaft Chance und Herausforderung zugleich. Je länger die Entscheidung hinausgezögert wird, desto mehr laufende Kosten entstehen – Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung – und desto größer wird das Konfliktpotenzial unter den Miterben. Der erste Schritt ist immer der gleiche: eine professionelle, unabhängige Bewertung der Immobilie, damit alle Erben auf derselben Zahlenbasis diskutieren und entscheiden können.
Starten Sie jetzt mit der kostenlosen Immobilienbewertung durch Immozeit – unverbindlich, diskret und speziell auf die Region Stuttgart und Ludwigsburg ausgerichtet. Oder vereinbaren Sie direkt einen persönlichen Beratungstermin und erfahren Sie, welche Lösung für Ihre individuelle Situation als Erbengemeinschaft am besten passt.
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Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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